一季度，我市堅持“房住不炒”總基調，在政策優化、城市及市場宣傳等方面持續發力，疊加交通基礎設施落地、香港和內地恢復通關等利好因素，全市房地產市場出現積極變化，房地產銷售率先結束負增長局面，但銷售端的修復未明顯帶動企業開發建設意愿的提升，房地產開發投資下行趨勢未根本扭轉，企業到位資金仍處低位徘徊。
一、房地產市場銷售回暖
?。ㄒ唬┬路夸N售成交量逐步修復。
一季度，全市商品房銷售面積122.85萬平方米，同比上升50.8%（見圖1），1-2月擴大31.2個百分點。從歷年同期銷售面積數據來看，一季度銷售數據受去年同期低基數影響，全市商品房銷售面積止跌回升，基本恢復至2019年疫情前同期水平（見圖2）。
圖1 商品房銷售面積及銷售額增速
圖2 近5年同期銷售面積總量及同比增速情況
?。ǘ┒址夸N售同步發力。
一季度，從市住房和城鄉建設局獲取的監測數據顯示，全市二手房網簽備案面積134.33萬平方米，同比上升54.8%，較1-2月擴大32.4個百分點，其中住宅網簽備案面積96.56萬平方米，同比上升66.4%，較1-2月擴大25.2個百分點。
?。ㄈ┥唐贩夸N售價格同比提升。
從銷售均價看，全市商品房銷售均價回歸1.2萬/平方米大關，住宅均價回歸1.3萬/平方米大關。一季度，全市商品房銷售均價12151元/平，同比上升6.3%，自2022年3月以來回歸1.2萬/平方米大關。全市住宅銷售均價13172元/平，同比上升7.3%，自2022年2月以來回歸1.3萬/平方米大關。
?。ㄋ模﹨^位優勢鎮街銷售火爆。
分鎮街來看，一季度商品房銷售面積同比增速“十八正四負”，超八成鎮街的銷售情況有所恢復。區位優勢較好的鎮街銷售火爆，深中通道出口如馬鞍島片區的未來之門、臻灣府項目，地鐵口周邊片區如火炬統籌區的健康花城、朗景花園、城市之光項目，岐江新城片區的中山108國際金融中心、天珺花園、寶龍城綜合體等項目均呈現銷售火熱現象。從區域上看，臨深板塊延續去年年末雙位數增長態勢，一季度實現銷售面積32.26萬平方米，同比增長132.1%，拉動房地產銷售面積增長22.5個百分點；中心四城區實現銷售面積25.08萬平方米，同比增長20.5%，拉動房地產銷售面積增長5.2個百分點；鄉鎮區域實現銷售面積65.52萬平方米，同比增長40.1%，拉動房地產銷售面積增長23.0個百分點（見表1）。
表1 一季度各區域銷售情況
二、房地產供應端表現低迷
?。ㄒ唬┓康禺a開發投資下行態勢未根本扭轉。
一季度，全市房地產開發投資79.32億元，同比下降19.8%，較1-2月收窄0.6個百分點，增速低于全省11.6個百分點（見圖3）。房地產開發投資總量在全省排第9位，增速排第14位，總量在珠三角城市中排倒數第二，增速排倒數第四。房地產開發投資總額為近5年來最低點，房地產開發投資信心尚未恢復（見圖4）。
圖3 房地產開發投資增速情況
圖4 近5年同期房地產開發投資總量及同比增速情況
分區域看，鄉鎮區域投資下滑幅度較大。兩大臨深統籌區投資31.64億元,同比下降15.8%，占比39.9%；中心四城區投資22.89億元,同比下降15.1%，占比28.9%；鄉鎮區域投資24.79億元，同比下降27.9%，占比31.3%（見表2）。
表2 一季度各區域房地產開發投資情況
從全市固定資產投資看，房地產開發投資占比29.4%，增速低于全市投資增速（-0.5%）19.3個百分點，拉低全市固定資產投資增速7.2個百分點。
?。ǘ┦┕っ娣e、新開工面積同比雙下降。
一季度，全市房屋施工面積3385.64萬平方米，同比下降10.8%，其中，住宅施工面積2217.35萬平方米，同比下降12.3%。全市房屋施工面積中，新開工面積30.50萬平方米，同比下降80.5%（見表3）。投資先行指標施工面積及新開工面積同比走弱，對房地產開發投資后期的穩定性及后續商品房市場供應產生不利影響。
表3 一季度房地產開發施工及新開工情況
?。ㄈ┓康禺a企業資金面有所改善，但仍處低位。
一季度，全市房地產開發企業實際到位資金179.65億元，同比下降15.1%，較1-2月收窄11.6個百分點。隨著市場回暖，企業資金面有所改善，企業到位資金同比降幅小于房地產開發投資降幅，與開發投資增速的差異從去年年末的19.1個百分點收窄至4.7個百分點（見圖5），但從數據總量上看，房地產開發企業實際到位資金仍位于近5年來最低點（見圖6）。
圖5 房地產企業到位資金與開發投資增速對比
圖6 近5年同期房地產企業到位資金總量及同比增速情況
從到位資金構成來看，銷售回款（定金及預收款、個人按揭貸款）隨市場回暖同比增速提升，國內貸款增速及占比下降反映企業再投資意愿不足。一季度，銷售回款合計115.97億元，同比上升17.8%，較1-2月提升28.2個百分點，占房地產企業到位資金比例從去年同期46.5%上升至64.5%。國內貸款方面，雖然信貸環境有所寬松，但一季度國內貸款同比下降38.8%，降幅較1-2月擴大3.0個百分點，占房地產企業到位資金比例從去年同期26.4%下降至19.0%（見表4），房地產企業再投資信心仍不足。
表4 一季度企業到位資金情況
?。ㄋ模┓康禺a開發及二手銷售相關人員投入下降。
一季度新房及二手房銷售勢頭較好，但房地產開發企業及中介服務的從業人員人數未明顯提升。一季度房地產開發經營從業期末人數同比下降13.0%，房地產中介服務從業期末人數同比下降41.1%，反映出企業對本輪銷售回暖的持續性持觀望態度，人員投入未及時加碼，投資信心仍顯不足。
三、值得關注的問題
?。ㄒ唬┦袌龃蹘齑媪咳暂^大。
從待售面積來看，在銷售面積同比上升的同時，待售面積同比增長。一季度，全市商品房待售面積844.97萬平方米，同比增長21.8%。待售面積中，待售時間在1年以下的面積為196.01萬平方米，同比增長75.1%；待售1-3年（含1年）的面積401.42萬平方米，同比下降7.1%；待售3年以上的面積247.54萬平方米，同比增長65.4%。市場庫存量仍較大，一定程度上影響房地產開發企業后續投資建設進度。
?。ǘ┓科笸顿Y意愿偏弱，入庫項目體量明顯下降。
房地產開發投資除了受銷售市場恢復節奏的影響之外，也受到當前市場庫存量較大、企業的資金壓力仍較大、近兩年土地供應縮量等因素影響，新開工面積、開發投資下行態勢或延續，從單月投資額來看，3月單月房地產開發投資額30.60億元，低于2022年月度平均值7.9%。
從新入庫項目來看，一季度全市新入庫項目8個，較去年同期增加1個，但新入庫項目計劃總投資54.90億元，同比下降44.6%，新入庫項目規劃建筑面積63.36萬平方米，同比下降30.8%。一季度，新入庫項目完成投資0.63億元，同比下降89.0%。入庫項目體量明顯下降，為后續房地產開發投資及商品房銷售增長帶來壓力。
?。ㄈ┯行顿Y比重下降，投資結構有待優化。
投資構成中，一季度建安工程投資43.18億元，同比下降36.0%，占房地產開發投資的比重為54.4%，比2022年、2021年分別下降13.8和15.4個百分點。土地購置費30.11億元，同比上升16.1%，占房地產開發投資的比重為38.0%，比2022年、2021年分別提高11.8和17.4個百分點。房地產開發項目的建安工程等有效投資比重有所下降，房地產開發投資構成有待優化。
四、對2023年上半年房地產研判及建議
一季度，我市商品房銷售面積同比大幅提升，受利于疫情管控全面放開、優惠政策疊加、積壓需求集中釋放等因素，但市場能否延續穩步修復的預期，還取決于居民需求及購買力的恢復情況。開發投資額方面，受拿地意愿、企業新開工、項目新入庫均偏弱等因素影響，房地產開發投資額同比較難轉正。
初步預計，2023年上半年，我市房地產市場銷售增速呈現“前高后低”走勢，但房地產開發投資仍面臨下行壓力。為保持房地產市場健康穩定發展，現提出如下建議：
?。ㄒ唬﹫猿帧胺孔〔怀础?，保持房地產市場平穩健康發展。
一是堅決執行黨中央、國務院方針政策，堅持“房住不炒”總基調，貫徹落實房地產“金融16條”，貫徹落實我市《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，持續加大房地產市場支持力度，不斷優化居民購房差異化信貸政策、二手房帶押過戶、港澳居民中山購房金融服務等業務，保持調控政策連續性穩定性，加強預期引導，修復市場信心。二是抓緊中山迎來的“雙區”和橫琴、前海兩個合作區建設的重大歷史機遇，特別是深中通道即將通車的最后窗口期，強化政策、城市及項目宣傳，持續做好港澳居民及外地客戶的市場營銷支持工作，增強購房者置業中山、投資中山的信心，促進潛在購房需求釋放，保持銷售市場修復的持續性，促進房地產市場平穩健康發展。
?。ǘ﹥灮袌霰O管，恢復房企經營“造血”功能。
一是牢牢把握房地產“穩市場、防風險與穩民生”的工作重點，密切關注轄區內房地產企業的開發建設進度、預售監管資金、竣工交付情況，提前預警并有效避免個別房地產企業債務違約風險、房地產項目逾期交付風險，保障人民群眾的利益，避免增加房地產負面情緒，影響銷售熱度。二是在“保交樓”前提下，優化預售監管資金提取條件，促進企業資金良性循環，減少房地產企業資金壓力，提高拿地和開工積極性，以帶動房地產開發投資曲線的拉升。
粵公網安備44200002442868號